Васил Шукеров работи в сферата на недвижимите имоти от 2000 г., като през 2003 отваря собствена фирма – Prime Estates Bulgaria. Занимава се с посредничество при покупко-продажби и наеми и отдаване на апартаменти на хотелски начала. С управление на имоти г-н Шукеров започва да се занимава от 2005 година. Той е първият, който започва да предлага тази услуга в България. В момента разполага с база от около 90 имота в София, като около 60% собственици са чужденци. Ето какво споделя той за тази изключително интересна и сравнително нова ниша на родния пазар на недвижими имоти.
Г-н Шукеров, какво точно представлява услугата „управление на имоти“?
Това е посредническа дейност, която цели реализирането на цялостния процес по отдаване и поддръжка на недвижимия имот. Фирмата, извършваща тази функция, е отговорна както за управлението на финансовите инвестиции и доходите от собствеността, така и с физическата поддръжка на самия имот и приходящите му части.
Ние предоставяме на собствениците на недвижими имоти професионална консултация и възможност да получат по-голям избор относно инвестициите си.

По какъв начин сключването на договор с Prime Estates Bulgaria гарантира на собственика на имот по-високи приходи?
Увеличаването на приходите се получава по два начина: на първо място със скъсяване на периода, в който имотът е свободен от наематели, а като втори фактор може да се изтъкне това, че ние всяка година актуализираме наемите, в зависимост от пазара, който се следи стриктно. Например, ако се забележи тенденция на повишаване на наемите в района, ние автоматично повишаваме и този на поверения ни имот. Разбира се, никога не спекулираме с това. Грижим се наемателят да вижда лоялното отношение, защото ако го изгоним, то тогава разходите за собственика се повишават.

Има ли свобода собственикът да откаже наемът му да бъде актуализиран в зависимост от пазарните индекси?
Да. Генерално, ние държим изключително тясна връзка на комуникация с нашите клиенти и коментираме абсолютно всяко нещо с тях. Нищо не се прави без тяхното съгласие. Например, когато договорът за наем изтече, се прави пазарен анализ, вижда се дали има увеличение на наемите в района или не. След което се изпраща имейл на собственика, който го известява за възможностите и доколко би могъл да се увеличи наема на имота.
Рискове, разбира се, има. Най-големият е наемателят да си тръгне. Но ние държим много тясна комуникация и с него. Известяваме го за направения пазарен анализ и се обосноваваме за евентуалното увеличение.

Често срещан страх у собствениците на жилища, които искат да ги отдават под наем, е този за качеството и лоялността на самите наематели. Как биха били те сигурни, че вие ще осигурите читави хора, които ще обитават жилището им? На какъв принцип се подбират?
Един от основните фактори е условието за плащане от страна на наемателя на два депозита. Не всеки се съгласява на това условие, но онези, които го сторят, заявяват своята сериозност. Отделно от това, ние проучваме наемателите – къде работят, дали работата им е сигурна и т.н. Правим подробен разпит. Някои от тях не успяват да покрият условията и се отказват. Така губим определен брой потенциални наематели, но пък останалите са наистина качествени. Общо взето се стараем да подберем такива хора, които на първо място, ще останат много време в апартамента и няма да се налага честото им сменяне и на второ – ще са платежоспособни.

По публикувани обяви ли намирате наемодатели?
Както по обяви в популярните сайтове за имоти, така и чрез по-големите брокерски агенции, с които имаме сключени договори.
Наемите се осъвременяват всяка година. Договорите ни са много професионални. Защитават максимално собственика, като едновременно с това, не ощетяват по никакъв начин наемателя. Изготвени са така, че ако например, вторият причини някакви щети в апартамента или не си плаща наема или сметките, по най-лесния начин може да бъде осъден и изкаран от жилището.

По какъв начин биха могли проблемните наематели да бъдат изкарани от апартамента?
Има си механизми. До този момент до дело не се е стигало, когато се е появавал проблем налице, хората сами са си тръгвали. Освен това, ние следим кога той си плаща или не си плаща консумативите и не оставяме ситуацията да се усложни. Нашите договори са изготвени при такива условия, че ако обитателт не плати наема си до десетия ден след уговорената дата, той автоматично бива изкарван от жилището. Освен това, ние събираме по два депозита при сключване на договор. Това до някаква степен гарантира, че хората са сериозни. Наемател, който е готов да заплати два наема обикновено е платежоспособен, което е гаранция, че няма да създава проблеми.

Това условие не отказва ли голяма част от потенциалите наематели?
Не, защото сме гъвкави в условията за заплащане. При подписване наемодателят заплаща един наем и депозит, а вторият депозит се разсрочва в рамките на 3-4 месеца.

За какъв период се сключва договорът между вас и собственик на жилище?
Договорите за управление на имот се сключват за срок от една година, но те биха могли да се прекратят по всяко време.
При прекратяване собственикът получава двата депозита, които наемателят е изплатил, тъй като те се съхраняват от фирмата. Също така си получава всички ключове от апартамента, всички документи, делегирани пълномощни и т.н.

Какво трябва да предостави собственикът на жилище при сключване на договор с фирма за управление?
Три комплекта ключове, като един стои винаги в офиса, а останалите се дават на наемодателите. Фирмата държи ключ за всеки случай, ако възникнат извънредни ситуации. Например, наемателите заминат някъде и през това време се случи някаква авария в апартамента. При сключване на договор се прави и задължителна застраховка на апартамента. Тя е в размер на 80 лева на година и покрива движимо имущество в рамките на 10 000 лв и недвижимо на стойност 30 000 лв.Застраховката играе ролята на Гражданска отговорност към трети лица. Например, ако наемателите наводнят апартамента и това причини някакви щети на съседа отдолу, тази застраховка покрива щетите на съседа.

Застраховката покрива ли щети, които наемателите причинят в самия апартамент?
Не, в такива случаи се удържа от депозита, който те са заплатили. Но, ако съседите на собственика причинят някакви щети на имота му, то застраховката ги покрива.
Какви гаранции за лоялност и сигурност бихте могли да предоставите на клиента при гласувано ви доверие?
Всеки месец на собственика се изпраща пълен отчет: какви са приходите, какви са разходите и каква е стойността на баланса, който превеждаме. Много от нашите клиенти са чужденци. Те нямат сметки в България и обикновено искат печалбата им да се превежда на определен период от време – примерно година. С 95% от хората обаче работим по следния начин: в рамките на 5 работни дни от получаване на наема ние сме длъжни да го преведем на собственика, след като удържим разходите, които са за негова сметка.

Какви биха могли да бъдат тези разходи?
Единият разход е задължителната такса за управление на имота – 10% от месечния наем. В зависимост от политиката на самата сграда и междусъседските уговорки, би могло да има и разходи за поддръжка и ремонт на входа или кооперацията. Освен това ние се заемаме и с плащането на Данък сграда и такса смет.

Значи, клиентът би могъл да довери на вас и всякакви видове плащания по имота?
Да, всичко, което е свързано с него. Например, две седмици преди изтичането на застраховката, ние изпращаме имейл, за да уведомим собственика, че я подновяваме на същите условия и т.н. Тук трябва да се вметне, че ние застраховаме всички имоти при един брокер, който ни дава 40% отстъпка на услугата. По този начин собственикът пести пари.
Финансови средства се оптимизират също и когато се наложат някакви ремонти, като пребоядисване, ремонт на развалени електроуреди и всички дейности от този сорт. Ние имаме сключени договори с широка мрежа специалисти – електротехници, майстори, бояджии и всички, които предоставят различни услуги от този сорт, и ползваме услугите им с отстъпка. По този начин, всички ремонтни дейности излизат на собственика много по-изгодно сравнение с онова, което ще заплати, ако наеме специалистите сам. Всички отстъпки отиват при собственика, ние не печелим нищо от това.

Какви права делегира собственикът на вашата фирма, при сключване на договора?
Със сключване на договора се прави нотариално заверено пълномощно, което ни позволява да представляваме собственика пред ЧРЗ, Софийска вода, Топлофикация, кабелните оператори, пред общото събрание на блока и пред различните общински служби, в които трябва да се платят данъците.

Би ли могла да се направи покупко-продажба на жилището от мое име?
Не. Нямаме такива права.

Когато се налага в имота да се извърши ремонт или някаква друга промяна, собственика бива ли известен?
В договора има клауза, която гласи, че ремонти до 100 лв биха могли да се правят и без разрешението на собственика. Това се налага в случай, че ремонтът е спешен и неотложен и застрашава целостта на имота или здравето на наемателите. За всеки ремонт над тази сума, собствениците биват уведомявани задължително. Досега не е имало случай при който клиентите ни да не са били уведомявани за какъвто и да е разход или ремонт. Комуникацията е непрестанна и гарантирана.

Какво се случва в периодите, в които жилището е празно и няма наематели? 10-процентната такса дължима ли е и тогава?
Не, няма от какво да се отдели. Ние получаваме такса само когато има приходи от имота. Ако няма такива, не получаваме нищо.

Бихте ли посочили обобщено какво и колко точно коства на клиента наемането на Prime Estates?
При сключване на договор с нас, клиентът не заплаща нищо. Всякакви такси за услугите ни започват да текат от момента, в който се нанесат наематели. От всеки наем ние взимаме по 10% за извършваните от нас услуги по управлението на имота. Ако наемателят е открит чрез агенция за недвижими имоти, обикновено тя прибира половината от първия наем. Освен десетте процента от месечния наем, ние взимаме и една годишна такса в размер на 120 евро. Тя се начислява в началото на годината, но би могла да се разсрочи по месеци. На месец се падат по 10 евро.